承租業(yè)主共有場地惹官司　物業(yè)未被授權合同無效

法官提醒商家在承租時要留個“心眼”

　　承租商鋪商家首選地段，但如果商家承租的這些場地屬于業(yè)主共有部分，而物業(yè)公司在未得到業(yè)主授權的情況下對外出租，則租賃合同是無效的。近期，江蘇無錫崇安區(qū)法院審結了2起因出租業(yè)主共有場地引發(fā)的糾紛案件。

　　承租業(yè)主共有場地物業(yè)未被授權，商家損失自擔30%

　　2010年1月，市民劉先生看中了某廣場的一塊約40平左右的場地，想作商業(yè)使用。經(jīng)打聽，劉先生找到了該廣場的物業(yè)公司，雙方簽下了為期6年的租賃協(xié)議，年租金為7萬元。之后，劉先生依約支付了第一年的租金，但令其沒想到的是，物業(yè)公司在收了租金后卻遲遲不交付場地，也不退還已收租金。經(jīng)了解，原來物業(yè)公司根本未得授權，無權出租此場地。這讓劉先生懊悔不已，眼見場地租不到，支付的租金也要不回，劉先生一紙訴狀將物業(yè)公司告上了法庭。

　　在庭審過程中，被告物業(yè)公司未出庭應訴。經(jīng)法院審理查明，劉先生想出租的場地屬大樓公共部位，系全體業(yè)主共有。該廣場業(yè)主或業(yè)委會從未授權物業(yè)公司出租該場地，也未收到任何租金。

　　法院認為，物業(yè)公司在未獲得權利人授權的情況下擅自將房屋出租給劉先生的行為系無權處分行為，該房屋租賃協(xié)議也是無效的。物業(yè)公司取得的租金應當返還劉先生。物業(yè)公司明知自己無處分權，仍將場地出租，具有一定過錯，但劉先生在簽訂租賃協(xié)議時未盡謹慎審核義務，亦具有一定過錯。因此合同無效給劉先生造成的利息損失應由自己承擔30%，物業(yè)公司承擔70%。

　　得業(yè)主授權，業(yè)委會出租非機動車庫合同有效

　　商家向物業(yè)公司承租房屋時，一定要事先核實該房產是不是屬于業(yè)主共有，商家可要求對方出示業(yè)主同意的相關證明。若物業(yè)無權出租，不僅租房合同無效，自己還要承擔損失，吃啞巴虧。然而，如果商家承租的場地是經(jīng)過業(yè)主授權，則合同是有效的。下面就有這么一則案例。

　　2011年8月，某大廈的業(yè)委會向一商家出租了面積約為200平米的非機動車庫，這讓該大廈的部分業(yè)主不滿業(yè)委會的“擅租”行為，遂以業(yè)委會未經(jīng)業(yè)主大會同意擅自出租了該車庫為由，要求法院確認房屋租賃協(xié)議無效，讓商家立即遷出。

　　經(jīng)法院審理查明，該大廈共有58名業(yè)主，其中34名業(yè)主書面授權業(yè)委會對大廈公共部分進行經(jīng)營性管理，上述業(yè)主所享有的專有部分面積也超過了該大廈總面積的半數(shù)，故業(yè)委會有權對外出租該大廈的公共部分，租房協(xié)議合法有效。最后，法院駁回了原告的訴訟請求。

　　法官說法：物業(yè)公司或業(yè)委會在對外出租業(yè)主共有部分時，應得到業(yè)主授權同意。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，可召開業(yè)主大會會議采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會；有關共有和共同管理權的重大事項，應當經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。